{"id":2468,"date":"2025-03-23T12:04:17","date_gmt":"2025-03-23T12:04:17","guid":{"rendered":"https:\/\/fmdelsol.com.ar\/?p=2468"},"modified":"2025-03-23T12:04:17","modified_gmt":"2025-03-23T12:04:17","slug":"las-expensas-subieron-en-forma-dispar-y-crece-la-morosidad-en-los-edificios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fmdelsol.com.ar\/?p=2468","title":{"rendered":"Las expensas subieron en forma dispar y crece la morosidad en los edificios"},"content":{"rendered":"
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Cada edificio es un mundo.<\/strong> Ninguno es igual a otro. Por su ubicaci\u00f3n, sus propietarios, inquilinos y contratos, su altura y distribuci\u00f3n, sus servicios, la figura del encargado o personal de limpieza y, entre otros factores, tambi\u00e9n el valor de las expensas<\/strong>. En Mar del Plata, estas aumentaron este a\u00f1o entre un 10% y un 11%<\/strong>, pero de manera dispar, seg\u00fan cada propiedad, y a la par se increment\u00f3 la morosidad.<\/strong><\/p>\n

Las expensas est\u00e1n determinadas en gran parte por los salarios del personal y el impacto de los servicios, con variaciones seg\u00fan la estructura y necesidades de cada consorcio. Tambi\u00e9n influyen los gastos operativos y de mantenimiento, los servicios, la administraci\u00f3n y, finalmente, el mantenimiento extraordinario y las obras eventuales; un combo activo, din\u00e1mico y sensible a la inflaci\u00f3n y la macroeconom\u00eda.<\/p>\n

En la C\u00e1mara de Administradores de Propiedad Horizontal<\/strong> de Mar del Plata reconocen que \u201ces complejo\u201d hablar de un incremento promedio. Estiman que las expensas subieron cerca de un 11%, pero admiten que hay edificios con subas menores, mientras que otros, con mayores necesidades de mantenimiento o servicios adicionales, experimentaron aumentos m\u00e1s importantes.<\/p>\n

Lo que s\u00ed est\u00e1 claro es que las subas aplicadas a la luz y el gas<\/strong> tuvieron un \u201cfuerte impacto\u201d. Si bien en los \u00faltimos meses la inflaci\u00f3n estuvo \u201cm\u00e1s contenida\u201d y hubo un \u201camesetamiento\u201d en los aumentos de las expensas en ese sentido, las tarifas de los servicios b\u00e1sicos impactaron directamente en el valor final que deben abonar los propietarios e inquilinos.<\/p>\n

\u201cEstamos viendo un incremento en la morosidad, pero no creemos que sea tan grande como indican algunos informes sobre la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia, ya que a veces hay factores que no se tienen en cuenta\u201d<\/strong>, explic\u00f3 Bernardo Giles,<\/strong> presidente de la C\u00e1mara de Administradores de Propiedad Horizontal de Mar del Plata, en di\u00e1logo con LA CAPITAL.<\/p>\n

En la ciudad, \u201cpodr\u00edamos decir que la morosidad ronda hoy el 20%\u201d<\/strong> aunque, una vez m\u00e1s, el n\u00famero var\u00eda de acuerdo a cada edificio, \u201cno es igual en todos lados\u201d,<\/strong> repar\u00f3.<\/p>\n

\"edificios_5\"<\/p>\n

Seg\u00fan Giles, en la ciudad la morosidad no suele traducirse en una acumulaci\u00f3n de deuda a largo plazo, sino m\u00e1s bien en retrasos en los pagos.<\/p>\n

\u201cLa gente, en algunos casos, posterga el pago de las expensas unos meses y prioriza otros gastos\u201d<\/strong>, coment\u00f3 y aclar\u00f3 que, en parte, esta situaci\u00f3n \u201csigue el ritmo de la estacionalidad\u201d de Mar del Plata: antes y durante el verano los pagos se regularizan, y por lo general antes de la llegada del invierno, cuando muchas veces aparecen otros gastos, empiezan a advertirse ciertos atrasos en torno a las expensas.<\/p>\n

Como se mencion\u00f3 antes, el impacto de la macroeconom\u00eda se refleja en la administraci\u00f3n de los edificios. En este sentido, \u201cdiciembre de 2023 fue un mes complejo, con fuertes aumentos antes del cambio de gobierno. Luego, con la desaceleraci\u00f3n de la inflaci\u00f3n, los incrementos en expensas comenzaron a ser m\u00e1s escalonados, entramos en una especie de amesetamiento que hoy sigue movi\u00e9ndose\u201d, <\/strong>explic\u00f3 el especialista.<\/p>\n

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Casos particulares<\/strong><\/h3>\n

Los aumentos en las expensas vienen siendo dispares y reflejan la variedad de situaciones dentro de la ciudad. Por nombrar algunos casos particulares<\/strong>, Elba, inquilina de un departamento de dos ambientes <\/strong>en un edificio de seis pisos en Plaza Mitre,<\/strong> pagaba $ 63.000 en diciembre y hoy abona $ 71.000. <\/strong>Nora, due\u00f1a de un tres ambientes en el centro,<\/strong> pas\u00f3 de $ 72.000 a $ 83.000<\/strong> en los \u00faltimos meses. Daniel, que vive en un monoambiente en la zona de Tribunales,<\/strong> vio sus expensas subir de $ 48.000 a $ 60.000.<\/strong> En estos casos, tienen sus expensas al d\u00eda y \u201csolo a veces\u201d se atrasan, sobre todo \u201ccuando surgen otros gastos\u201d.<\/p>\n

Por cierto, desde la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres,<\/strong> que establec\u00eda que el inquilino deb\u00eda abonar las expensas ordinarias, actualmente los contratos presentan realidades particulares: algunos establecen que las expensas corren por cuenta del inquilino y en otros casos se hace cargo el propietario, o bien ya est\u00e1n incluidas en el valor del alquiler.<\/p>\n

A su vez, entre los departamentos disponibles para alquilar por 24 meses<\/strong> en el centro y macrocentro de la ciudad, en promedio las expensas oscilan entre $ 60.000 y $ 85.000<\/strong>. En otros casos, superan los $ 100.000<\/strong> y tambi\u00e9n hay unidades en el mercado inmobiliario con expensas dolarizadas<\/strong>, al igual que el alquiler.<\/p>\n

\"EDIFICIOS\"<\/p>\n

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Diferencias y costos<\/strong><\/h3>\n

Las expensas var\u00edan seg\u00fan el tama\u00f1o del edificio, la cantidad de unidades y los servicios que brinda, entre otros factores. Los edificios m\u00e1s grandes, con mayor cantidad de propietarios, suelen absorber mejor los aumentos salariales de los encargados, ya que el costo se divide entre m\u00e1s consorcistas. En cambio, en los edificios peque\u00f1os, el impacto puede ser mayor.<\/p>\n

\u201cUna parte importante de las expensas est\u00e1 determinada por los salarios del personal de edificios. En el caso de Suteryh, los aumentos han sido m\u00e1s moderados en los \u00faltimos meses, como uno reciente del 1,5%. Esto incide de manera diferente en edificios con muchos propietarios que pueden dividir el costo, en comparaci\u00f3n con aquellos con pocas unidades\u201d<\/strong>, explic\u00f3 Giles.<\/p>\n

\"encargados-de-edificios-1024x626\"<\/p>\n

Por otro lado, los edificios m\u00e1s nuevos y modernos<\/strong>, que en muchos casos incluyen \u201camenities\u201d<\/strong> (gimnasio, pileta, spa, quinchos, sol\u00e1rium, entre otros) suelen tener expensas m\u00e1s elevadas, destinados -en general- a familias de mayores recursos, pero esto no significa necesariamente que tengan menor morosidad<\/strong>. De hecho, a veces el cumplimiento es mayor en los edificios m\u00e1s tradicionales.<\/strong><\/p>\n

Luego aparecen situaciones puntuales,<\/strong> que van desde una obra costosa ante un inconveniente imprevisto, hasta nuevas disposiciones. Por ejemplo, a fines de 2024 se estableci\u00f3 que en los edificios que cuentan con pileta, es obligatoria la presencia de guardavidas,<\/strong> lo que naturalmente incorpora un gasto adicional que antes no exist\u00eda.<\/p>\n

Otro factor que encarece las expensas es la necesidad de cumplir con normativas de seguridad, como el mantenimiento de fachadas o las obras de gas.<\/strong><\/p>\n

\u201cSon costos que impactan en la expensa cuando se deben realizar, pero que han puesto a Mar del Plata a la vanguardia en t\u00e9rminos de prevenci\u00f3n de accidentes\u201d<\/strong>, destac\u00f3 el presidente de la C\u00e1mara de Administradores e insisti\u00f3: \u201cCada edificio y cada consorcio es un mundo\u201d.<\/strong><\/p>\n

\"edificios_14\"<\/p>\n

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Impacto de la deuda<\/strong><\/h3>\n

Toda deuda trae consecuencias. En el caso de las expensas, la morosidad termina incidiendo en las finanzas de quienes administran los edificios, pero, sobre todo, altera el equilibrio de las cuentas para cubrir el mantenimiento y resolver cualquier eventualidad en los edificios.<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan la C\u00e1mara de Administradores, el atraso en el pago de expensas, por lo general, no afecta al pago de los salarios de las trabajadoras de limpieza a trav\u00e9s de las empresas contratadas. Sin embargo, s\u00ed influye en la disposici\u00f3n de recursos generales para mantener en condiciones el edificio.<\/p>\n

No obstante, si bien en los \u00faltimos a\u00f1os hubo un aumento en la cantidad de propietarios que no pod\u00edan afrontar el pago de expensas y terminaban en procesos judiciales, en la actualidad la situaci\u00f3n cambi\u00f3 y se registran \u201cmenos juicios\u201d.<\/strong><\/p>\n

\u201cHoy se observa una baja en los litigios\u201d,<\/strong> reconocen desde la C\u00e1mara de Administradores. Naturalmente, en algunos casos se llega hasta esa instancia pero, en general, se trabaja para alcanzar un acuerdo entre las partes<\/strong> para el debido cumplimiento de las obligaciones, evitando as\u00ed llegar a una instancia judicial.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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